演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）
大家都知道，我是做房地产的。过去一年，我们团队参与了一家地产公司的破产重整。乍一听这是一件地产行业的事情，但其实，处理这类问题的过程，和我们今天讨论的企业转型、创新、突破，有着非常相似的逻辑。
01
房地产的未来是什么样？
举个例子，一家地产公司即将破产重整，相当于一个人病得很重，已经被推进了 ICU。你现在要把他从 ICU 捞出来，就必须做几件事。
第一，你得有一笔钱。这笔钱花在哪？首先救命的医药费是基本的，出了医院以后还得做康复、持续吃药。这些钱你不花，医院也不会让你把人领走。第二，你把他接回家之后干什么？如果他原来是个普通劳动者，比如说跑外卖、做家政，那我们要问：你投入了这么多医疗费，他能不能在短时间内靠劳动把这笔钱挣回来？如果挣不回来，是不是意味着这笔钱花得不值？
所以最理想的情况是，我们希望，他虽然现在病重，但将来能「逆袭」。如果是「女生」，我们希望她变成章子怡；如果是「男生」，最好变成马斯克。那么你前期投入的这笔「医药费」，也就变成了一笔划算的投资。
但问题来了：今天的房地产行业，「章子怡」是谁？「马斯克」长什么样？未来的房地产又是什么样？它还能提供怎样的增长、什么样的价值？
今天我们讨论房地产，有一个非常关键的视角问题：你是把它放在全球的背景下去看，还是只放在你所在的村子、县城、二三线城市去看？这一点，决定了你对这个行业的基本认知，也决定了你有没有可能在这轮地产周期里活下来。
我们回头看过去几年房地产行业出问题的公司，你会发现一个特别有意思的现象，凡是从伦敦、纽约、香港这些城市来到中国大陆做地产的企业，几乎没有出事。为什么？因为他们脑袋里的「房地产」概念，是全球化的，不是地方性的。他们的思维模式决定了他们不会去参与那种靠高杠杆、短周期博收益的游戏。
所以说，今天还能活下来的房地产公司，最重要的不是手里有没有钱，而是脑袋里装的是什么样的「房地产」。抖音转化效果一清二楚，点击了解视频营销助手
我自己在房地产行业干了三十多年。我很清楚，这些年很多开发商脑袋里「灌」进去的概念、模式、热词，其实大多是媒体和市场制造出来的。尤其是过去几年，一些房地产媒体写的新词、爆款概念等成了八万家地产公司共同的认知系统。而这些词汇和思维方式也几乎把行业引到了「快死快埋」的路径上。
为什么我们能活下来？2002 年那会儿，我们在纽约做一个项目，我前前后后飞了六十多次纽约。去多了之后，我慢慢发现，我脑袋里原来那些「中国特色」的房地产词汇、理解方式，开始被「纽约词汇」挤出来了。慢慢地，「全球语境」的房地产理解方式进入了我的认知系统。
所以我今天反复强调一个事：你要想把这个「病人」从 ICU 里拉出来，先别忙着出钱买药，最重要的是，先把脑袋里的认知重洗一遍。
02
土地是无限的
现在大家都在讲「认知」，但认知不是空谈，而是你看问题的视角和判断逻辑。当我们讲「全球发展」时，第一步不是走出去，而是让你的思维先走出去。你脑袋里的「房地产」得更新一遍，才能找到活路。
比如说，土地真的稀缺吗？是不是今天不拿地，明天就没了？这是过去二十年间，很多房地产人脑袋里根深蒂固的想法。但我去了几十次纽约之后，我脑袋里的两个观点发生了根本性的改变。
第一个观点：土地是无限的。
这和我们国内很多人根深蒂固的想法完全相反。国内媒体总说，这块地你再不拿就没了，错过这次机会就永远没有了，因为「土地是有限的」。但我在纽约，尤其是在曼哈顿待久了之后发现：他们不搞拆迁，地块也非常紧凑，但每年照样有大量土地交易在发生，开发商也没饿死，房地产市场依然活跃。这让我很困惑：他们为什么不着急拿地？难道不拿地就不会「死」吗？
后来我和当地开发商聊天，有人说了一句点醒我的话：「土地是无限的，为什么要着急？」起初我不理解，直到我意识到他们所谓「无限」，不是从物理空间上说的，而是从经济学的角度看，土地是一种经济要素，它跟价格、技术有关。
举个例子：一块老城区的土地，原来只值一百块，现在涨到两百了，那可能原来的楼就可以拆了重建。因为房价上去了，开发商自然就有动力把旧楼推倒、重新开发，那块「地」就相当于被「再释放」了。只要地价在涨，城市的土地供应就永远不会停止。而且，建筑高度可以不断突破，空间是可以「向上生长」的。
你想想，一百多年前，一块土地可能只建三层楼。但现在，随着技术进步，这块地可以建到三十层、一百层，甚至四百米、五百米高。建筑越往高盖，实际可利用的「土地面积」就越多。这不就是土地的「再生」吗？
纽约现在已经有几栋超过 400 米的普通住宅楼，你可能会想那么高怎么住？其实现在电梯技术已经能做到一分钟直达 500 米，而且空调、采光、结构安全等技术也早已跟上，居住体验并不差。
此外，也有一些数据表明，每大约 70 年，城市的建筑平均高度就会上涨 100 米左右。从这个角度上说，土地是「无限」的，只要价格持续上涨、建筑技术持续发展，城市空间就可以不断被「重新释放」。
这段经历也彻底改变了我的认知。过去在国内，我也曾被「土地稀缺论」所影响，总觉得必须尽快抢地、囤地、开发。但当我真正理解了「土地无限」的逻辑后，我做了不同的判断：不再盲目买地，而是等待合适的时机，比如通过提高容积率，或者在地价上涨后再拆旧重建，追求更加理性和高效的开发路径。所以我就做了一个决策，没有去跟风拿地，而是把节奏放慢，判断准一点，活得久一点。
03
住宅周期：减速、减价、减量
我的第二个重大认知转变是：不再盲目跟风做大规模住宅开发。
过去这些年，我们每年都会安排几次全球考察之行。无论是纽约、硅谷、伦敦，还是东南亚地区，我们都会定期实地走访，持续学习全球房地产市场的最新变化。这样的坚持，是为了保持认知的敏锐与学习的持续性。
在不断的观察与研究中，我逐渐发现了一个具有普遍性的规律：当一个国家或地区的人均 GDP 达到约 1 万到 1.2 万美金时，其住宅市场就会出现「减速、减价、减量」的趋势。什么意思？当一个国家人均 GDP 从三千美金往上爬的时候，住宅市场是「增」的，无论是开发速度、销售价格还是整体数量都在快速增长。但当人均 GDP 达到一万二美金之后，这个趋势就会反转。无一例外，全世界都是如此。
看明白这个规律之后，我们就做出了一个重大决定：不再跟风做大规模住宅了。所以从 2016 年开始，我们公司就主动减持了那些高杠杆、快周转的业务。也因为如此，今天我们公司一分钱负债都没有，平稳度过了行业寒冬。
所以回到我们今天的演讲主题，企业到底怎么才能突破？关键不在于你手里有多少资源，而在于你脑袋里的「认知」是不是和别人一样。如果你的思维方式和八万家地产公司一样，那你很可能就和他们一样走进死胡同。
我们今天能活下来，靠的不是运气，而是我们没有被「媒体话语」带节奏。那些「快周转」「拿地就干」「造词营销」的套路，是很多房地产媒体天天鼓吹的，结果一窝蜂地进了老板的脑袋，最后这些老板也一窝蜂地倒了。
相反，我们身边有一些朋友，坚持自己的判断，活得很好。我认识一位老板，做了 26 年地产，只做了 6 个项目。他从来不拼速度、不做大规模，不讲什么「规模为王」「冲击上市」。他拿一块地，慢慢做，做完一个歇一歇。他说：「我做房地产是为了挣钱，不是为了好看。」到今天，他账上几十亿现金，零负债，企业活得很稳。他从不追逐那些流行概念，不搞「产业地产」「文化地产」，也不讲什么新词。他就踏实做项目，讲求节奏感。他没火过，但也从没熄过。好房子，安心交付，点击了解
还有一位老板，当年别人都在疯狂拿地、卖房，他说自己搞不定政府批地，也拼不过营销，就转去做园区运营。他做的事儿很「慢」，有点像「别人吃完肉，他刷盘子」。但他把园区服务这件事做扎实了，没人跟他抢。他就这么低调干了 20 年，结果成了中国园区运营领域里最强的，公司也顺利上市了。现在企业安稳得很，基本没什么负债问题。
结语
总之，一个企业能不能创新、能不能突破，归根结底是认知的问题。脑袋里装的东西不一样，走出来的路自然也就不一样。所以在做业务决策之前，企业家最该问自己的是：我现在是凭什么在判断？我到底是基于什么样的认知在做决策？
从这个角度来看，很多学习表面上看不「挣钱」，耽误了几天时间，也没有立刻看到效果。但真正有价值的，不是课程本身，而是你因此调整了一些关键认知。作为老板，你做的决策少，但每一个决策影响都很大。错一个方向，可能损失几千万；而少错一次，就等于多赚一笔。所以，学习的回报不在于「多赚」，而在于「少错」；而少错，就是企业最大的收益。
今天如果企业真的要突围、要解困，那第一步不是融资、不是裁员、也不是加杠杆，而是先改变认知结构。而这个认知，不能只靠过去的经验、行业里的惯性和本地的信息，而要建立起一个全球视野下的参照体系，从更宽的格局、更新的角度重新理解行业本质、理解企业、理解自己。